Disposiciones generales

El mapa del tema

El bloque normativo sigue una secuencia funcional: primero determina el régimen jurídico aplicable a los negocios patrimoniales; después reconoce la libertad de pactos; regula el expediente; establece la forma de formalización; y finalmente ordena las tasaciones, informes técnicos, su aprobación, modificación y validez. (art. 110, art. 111)

Artículo 110: régimen aplicable

La preparación y adjudicación de los negocios patrimoniales se rigen por esta ley y sus disposiciones de desarrollo. Cuando estas normas no prevean una cuestión, se aplica la legislación de contratos de las Administraciones públicas. En cambio, sus efectos y extinción quedan sometidos a esta ley y a las normas de derecho privado. (art. 110)

Las controversias entre las partes sobre estos contratos corresponden al orden jurisdiccional civil. Sin embargo, los actos relativos a la preparación y adjudicación tienen la consideración de actos jurídicos separables y pueden impugnarse ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo conforme a su normativa reguladora. (art. 110)

Artículo 111: cláusulas y condiciones

Los contratos, convenios y demás negocios sobre bienes y derechos patrimoniales están sujetos a la libertad de pactos. La Administración puede establecer las cláusulas y condiciones que considere convenientes para lograr el interés público, pero únicamente cuando no sean contrarias al ordenamiento jurídico ni a los principios de buena administración. (art. 111)

Los negocios dirigidos a adquirir, explotar, enajenar, ceder o permutar bienes o derechos patrimoniales pueden incluir prestaciones accesorias sobre los bienes objeto del negocio u otros bienes del patrimonio administrativo. El cumplimiento de esas obligaciones debe quedar suficientemente garantizado, y el negocio se tramita en expediente único. (art. 111)

Artículo 112: informes y expediente

Pueden establecerse pliegos generales de pactos y condiciones para categorías determinadas de contratos. Antes de aprobarlos, deben ser informados por la Abogacía del Estado o por el órgano de asesoramiento jurídico correspondiente. Asimismo, los actos aprobatorios deben incorporar previamente informados los pactos y condiciones reguladores de los derechos y obligaciones de las partes. (art. 112)

La Intervención General informa previamente ciertos negocios según su clase, cuantía o autorización por el Consejo de Ministros. Si el contrato genera gastos, debe constar el certificado de crédito o documento sustitutivo y, en su caso, la fiscalización previa. Los informes de los apartados anteriores deben emitirse en diez días. (art. 112)

Artículo 113: escritura y documento administrativo

La adquisición o enajenación de inmuebles y derechos reales se formaliza, salvo excepciones, en escritura pública. También deben formalizarse así los arrendamientos y negocios de explotación inscribibles. En cambio, ciertas cesiones gratuitas entre Administraciones o entidades vinculadas y las enajenaciones de inmuebles rústicos inferiores a 150.000 euros se formalizan en documento administrativo. (art. 113)

La Dirección General del Patrimonio del Estado realiza los trámites para la formalización notarial de los contratos y negocios sobre bienes y derechos de la Administración General del Estado. En las escrituras representa a esta Administración su Director General o el funcionario delegado. El arancel notarial satisfecho por la Administración se reduce conforme a la normativa aplicable. (art. 113)

Artículo 114: tasaciones e informes

Las valoraciones, tasaciones, informes técnicos y actuaciones periciales deben explicitar los parámetros en que se fundamentan. Pueden realizarlos personal técnico del departamento u organismo competente, técnicos facultativos del Ministerio de Hacienda, sociedades de tasación inscritas en el registro correspondiente o empresas legalmente habilitadas, con sujeción a la legislación de contratos. (art. 114)

Las tasaciones requeridas para adquirir o arrendar inmuebles deben aportarse por el departamento interesado, aunque la Dirección General del Patrimonio del Estado pueda revisarlas. La tasación la aprueba el órgano competente y puede modificarse motivadamente en los supuestos previstos. Su plazo de validez es de un año contado desde la aprobación. (art. 114)

No confundir

• El artículo 113 establece la escritura pública como regla para adquirir o enajenar inmuebles y derechos reales, y para negocios de explotación inscribibles. Frente a ello, prevé documento administrativo para determinadas cesiones gratuitas entre Administraciones o entidades vinculadas y para enajenaciones de inmuebles rústicos con precio inferior a 150.000 euros. (art. 113)
• La tasación puede apartarse del valor de mercado cuando existan razones de especial idoneidad del inmueble que le atribuyan un valor distinto para la Administración. Esa posibilidad no elimina la exigencia de motivación: el artículo condiciona expresamente la modificación de la tasación a que se realice de forma motivada. (art. 114)

Trampas de examen

• No debe confundirse el régimen de preparación y adjudicación con el de efectos y extinción. La legislación de contratos de las Administraciones públicas solo entra en lo no previsto por esta ley y sus disposiciones de desarrollo respecto de preparación y adjudicación; los efectos y la extinción se rigen por esta ley y el derecho privado. (art. 110)
• El orden civil es competente para resolver controversias surgidas entre las partes sobre estos contratos, pero esa regla no impide la impugnación contencioso-administrativa de los actos jurídicos separables de preparación y adjudicación. La distinción depende del objeto de la controversia, no solo de que exista un contrato patrimonial. (art. 110)
• El informe de la Intervención General no examina únicamente la legalidad formal del expediente. El artículo indica que analizará especialmente las implicaciones presupuestarias y económico-financieras de la operación, y lo exige solo en las categorías y umbrales expresamente enumerados. (art. 112)
• Cuando un expediente contiene tasaciones discrepantes, la aprobación no corresponde automáticamente a la de mayor importe ni a la primera incorporada. Debe recaer sobre la que se considere más ajustada al valor del bien, según dispone expresamente el artículo 114. (art. 114)
• La validez de las tasaciones no se cuenta desde su elaboración ni desde su incorporación al expediente. El artículo fija un plazo de un año contado desde su aprobación. Por ello, la fecha jurídicamente relevante para computar ese plazo es la aprobación de la tasación. (art. 114)

Chuleta final

• La regla general atribuye al orden civil las controversias contractuales entre las partes. La excepción funcional afecta a los actos jurídicos separables relativos a preparación y adjudicación, que pueden impugnarse ante el orden contencioso-administrativo. La clave es distinguir controversia contractual de impugnación de actos preparatorios o adjudicatorios. (art. 110)
• La libertad de pactos no permite cualquier cláusula. La Administración puede concertar las condiciones convenientes para el interés público únicamente si no contradicen el ordenamiento jurídico ni los principios de buena administración. Por tanto, el interés público habilita la elección de condiciones, pero opera dentro de esos límites expresos. (art. 111)
• Los negocios patrimoniales complejos pueden incluir prestaciones accesorias relativas a los bienes o derechos objeto del negocio o a otros integrados en el patrimonio de la Administración contratante. La condición exigida es que el cumplimiento de esas obligaciones esté suficientemente garantizado; además, todo se tramita en expediente único. (art. 111)
• El informe previo de la Intervención General de la Administración del Estado no se exige para cualquier negocio patrimonial. El artículo lo vincula a enajenaciones directas o permutas superiores a un millón de euros, explotaciones con renta anual superior a esa cuantía y cesiones gratuitas que deban ser autorizadas por el Consejo de Ministros. (art. 112)
• Los expedientes de enajenación, permuta o cesión gratuita de bienes del Patrimonio del Estado pueden tramitarse aunque los bienes sigan afectados durante la instrucción. La condición temporal decisiva es que la desafectación se produzca antes de dictar la resolución o acto aprobatorio de la operación patrimonial correspondiente. (art. 112)
• La escritura pública no es la única forma prevista. Las cesiones gratuitas de inmuebles o derechos reales a otra Administración pública, organismo o entidad vinculada o dependiente se formalizan en documento administrativo. También siguen esta forma las enajenaciones de inmuebles rústicos cuyo precio de venta sea inferior a 150.000 euros. (art. 113)
• Los gastos generados por la formalización en escritura pública de los arrendamientos y demás negocios de explotación de inmuebles susceptibles de inscripción corresponden a la parte que haya solicitado esa formalización. El artículo atribuye expresamente el coste según quién la solicite, sin establecer aquí otra regla general. (art. 113)
• La tasación puede modificarse de forma motivada en tres situaciones expresamente previstas: cuando no justifique adecuadamente elementos determinantes, cuando la especial idoneidad del inmueble le otorgue para la Administración un valor diferente del valor de mercado o cuando concurran hechos o circunstancias que no fueron apreciados en la tasación. (art. 114)

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