Arrendamiento de inmuebles

El mapa del tema

El régimen distingue entre Administración General del Estado y organismos públicos. Para la primera, el Ministro de Hacienda decide el arrendamiento y sus modificaciones principales, con instrucción de la Dirección General del Patrimonio del Estado. Para los organismos, sus presidentes o directores arrendan y formalizan, con informe patrimonial previo cuando se trate de edificios administrativos. (art. 122, art. 123)

Artículo 122: competencia estatal

El Ministro de Hacienda es competente para arrendar los inmuebles que la Administración General del Estado necesite para cumplir sus fines, a petición, en su caso, del departamento interesado. También decide sobre prórroga, novación, resolución anticipada y cambio de órgano u organismo ocupante. La Dirección General del Patrimonio del Estado instruye esos procedimientos. (art. 122)

Una vez celebrado el arrendamiento, el departamento u organismo que ocupa el inmueble asume la posición funcional del arrendatario. Le corresponde ejercer los derechos y facultades derivados del contrato y cumplir las obligaciones propias de esa condición, aunque la competencia para concertar el arrendamiento corresponda al Ministro de Hacienda. (art. 122)

Artículo 123: organismos públicos

Los presidentes o directores de los organismos públicos vinculados o dependientes de la Administración General del Estado efectúan el arrendamiento de bienes inmuebles. Esa misma autoridad asume la prórroga, novación o resolución anticipada de los contratos correspondientes y también su formalización. (art. 123)

Cuando los contratos de los organismos públicos se refieran a edificios administrativos, su conclusión exige previamente un informe favorable de la Dirección General del Patrimonio del Estado. Además, el artículo declara aplicable a estos contratos lo previsto en el artículo 126.1 de la misma ley. (art. 123)

Artículo 124: formas de concertación

La regla general es concertar los arrendamientos mediante concurso público o mediante la licitación restringida regulada en la disposición adicional decimoquinta, apartado 4. Excepcionalmente, pueden concertarse directamente cuando exista una justificación basada en la necesidad, el mercado inmobiliario, una urgencia imprevisible o la especial idoneidad del bien. (art. 124)

Las propuestas de arrendamiento, novación y prórroga requieren informe técnico con estudio de mercado e informe de la Abogacía del Estado o del órgano asesor jurídico correspondiente. En la Administración General del Estado, la formalización corresponde al Director General del Patrimonio del Estado o a quien delegue, con la posibilidad prevista para subsecretarios. (art. 124)

Artículo 125: ámbito material

Las reglas del capítulo también se aplican a arrendamientos que permitan utilizar una parte de un inmueble, aunque esa parte deba definirse o concretarse. La aplicación alcanza igualmente a la utilización compartida de un inmueble por varios usuarios cuando no se especifique el espacio físico que corresponde a cada uno en cada momento. (art. 125)

El artículo 125 extiende el régimen del capítulo a inmuebles utilizados de forma compartida con otros usuarios. La extensión opera aunque no se determine qué espacio físico utilizará cada usuario en cada momento, por lo que la falta de asignación espacial concreta no excluye estos arrendamientos del régimen aplicable. (art. 125)

Artículo 126: utilización general

Los contratos de arrendamiento deben mencionar expresamente que el inmueble podrá ser utilizado por cualquier órgano de la Administración General del Estado o por cualquiera de los organismos públicos dependientes de ella. La cláusula expresa configura la regla general de utilización del bien arrendado. (art. 126)

La Dirección General del Patrimonio del Estado puede autorizar que el arrendamiento se concierte para uso exclusivo de un órgano determinado de la Administración General del Estado o de sus organismos públicos. Esta autorización requiere propuesta del ministerio correspondiente y razones de interés público que lo aconsejen. (art. 126)

Artículo 127: comunicación del desalojo

Si el departamento ministerial u organismo público ocupante prevé dejar libre el inmueble antes del término pactado o de la expiración de las prórrogas legales o contractuales, debe comunicarlo a la Dirección General del Patrimonio del Estado. La comunicación debe realizarse con una antelación mínima de tres meses respecto del desalojo previsto. (art. 127)

La Dirección General del Patrimonio del Estado puede trasladar la comunicación a los departamentos ministeriales si lo considera procedente. Estos disponen de un mes para solicitar la puesta a disposición del inmueble. Después, la Dirección General resuelve qué departamento u organismo lo ocupará y notifica la decisión al arrendador. (art. 127)

Artículo 128: contratos mixtos

Para concluir contratos de arrendamiento financiero y otros contratos mixtos de arrendamiento con opción de compra deben aplicarse las normas de competencia y procedimiento establecidas para la adquisición de inmuebles. El artículo somete así su conclusión a esas reglas específicas. (art. 128)

A los efectos previstos en el artículo 61 del Real Decreto Legislativo 1091/1988, los contratos de arrendamiento con opción de compra, de arrendamiento financiero y los contratos mixtos mencionados se consideran contratos de arrendamiento. La regla se refiere a la calificación prevista para esos efectos concretos. (art. 128)

No confundir

• En la Administración General del Estado, el Ministro de Hacienda arrenda, declara las modificaciones principales y puede encomendar la formalización. En los organismos públicos, arrendan, modifican y formalizan sus presidentes o directores. La diferencia competencial convive con el informe patrimonial favorable exigido para concluir contratos relativos a edificios administrativos. (art. 122, art. 123)
• La regla contractual es que el inmueble arrendado pueda ser utilizado por cualquier órgano estatal u organismo público dependiente. Como excepción, la Dirección General del Patrimonio del Estado puede autorizar el uso exclusivo por un órgano determinado, siempre que exista propuesta ministerial y razones de interés público que lo aconsejen. (art. 126)

Trampas de examen

• Es incorrecto afirmar que los arrendamientos se conciertan ordinariamente de modo directo. El artículo 124 establece como formas ordinarias el concurso público o la licitación restringida, y solo permite la contratación directa de forma justificada cuando concurra alguna de las circunstancias expresamente previstas. (art. 124)
• No debe extenderse automáticamente a todos los contratos de organismos públicos la exigencia de informe favorable de la Dirección General del Patrimonio del Estado. El artículo 123 la vincula específicamente a los contratos que se refieran a edificios administrativos. (art. 123)
• El departamento u organismo ocupante ejerce los derechos y facultades y cumple las obligaciones propias del arrendatario una vez concertado el contrato. Sin embargo, la declaración de la novación corresponde al Ministro de Hacienda en el ámbito del artículo 122, por lo que no debe confundirse ocupación con competencia decisoria. (art. 122)
• La comunicación de una salida anticipada no puede realizarse con cualquier antelación. Cuando se prevea dejar libre el inmueble antes del término pactado o de las prórrogas, debe comunicarse a la Dirección General del Patrimonio del Estado con una antelación mínima de tres meses a la fecha prevista para el desalojo. (art. 127)
• Si la Dirección General del Patrimonio del Estado resuelve que otro departamento u organismo ocupará el inmueble y notifica esa resolución al arrendador, la novación contractual es obligatoria para este. Además, el artículo 127 excluye que proceda un incremento de la renta. (art. 127)

Chuleta final

• Memoriza la relación temporal del artículo 127: previsión de dejar libre el inmueble, comunicación a la Dirección General del Patrimonio del Estado y antelación mínima de tres meses respecto de la fecha prevista para el desalojo. (art. 127)
• Tras el traslado de la comunicación por la Dirección General del Patrimonio del Estado, los departamentos ministeriales interesados pueden solicitar la puesta a disposición del inmueble dentro del plazo de un mes. Este plazo aparece expresamente unido a esa solicitud. (art. 127)
• La competencia para instruir los procedimientos relativos al arrendamiento estatal se concentra en la Dirección General del Patrimonio del Estado. Esta referencia debe distinguirse de la competencia decisoria atribuida al Ministro de Hacienda. (art. 122)
• El informe técnico exigido para las propuestas de arrendamiento, novación y prórroga debe recoger el correspondiente estudio de mercado. El estudio de mercado forma parte del contenido del informe técnico, no aparece como actuación separada en el artículo 124. (art. 124)
• La cláusula de utilización general debe constar expresamente en los contratos de arrendamiento. La formulación legal permite el uso por cualquier órgano de la Administración General del Estado o por los organismos públicos dependientes de ella. (art. 126)
• El régimen del capítulo alcanza tanto al uso de una parte de un inmueble como a la utilización compartida sin espacio físico individualizado en cada momento. La ausencia de concreción espacial no excluye la aplicación del artículo 125. (art. 125)
• La formalización de los contratos de arrendamiento de la Administración General del Estado y sus modificaciones corresponde al Director General del Patrimonio del Estado o al funcionario en quien delegue. El artículo 124 contempla además una posible encomienda a subsecretarios. (art. 124)
• Aunque se trate de arrendamiento con opción de compra, arrendamiento financiero o contrato mixto de los mencionados, el artículo 128 dispone que se reputen contratos de arrendamiento a los efectos previstos en el artículo 61 citado. (art. 128)

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