Publicidad del tráfico jurídico de los bienes y derechos

El mapa del tema

Los artículos 82-83 regulan inventario y Registro; 84-89 los títulos habilitantes y usos; 90-96 autorizaciones y concesiones y su otorgamiento; 97-99 derechos reales sobre obras y titulización; 100-104 extinción, liquidación, adquisición preferente y reservas demaniales. (art. 84)

Actos sujetos a constancia en inventario

El artículo 82 establece que los actos de afectación, mutación demanial, desafectación, adscripción, desadscripción e incorporación deben reflejarse en el inventario patrimonial correspondiente, garantizando así el control administrativo interno sobre las variaciones jurídicas de los bienes públicos. (art. 82)

El precepto enumera expresamente qué actos generan la obligación de constancia registral interna: afectación, mutación demanial, desafectación, adscripción, desadscripción e incorporación, sin incluir otros negocios jurídicos distintos sobre los bienes patrimoniales. (art. 82)

Toma de razón registral mediante nota marginal o inscripción

Cuando los actos de afectación u otros similares recaen sobre inmuebles o derechos reales, se toma razón de ellos en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal o inscripción a favor del nuevo titular, siendo el acta administrativa título suficiente. (art. 83)

El registrador no practicará la inscripción cuando no firme el acta un representante de la Dirección General del Patrimonio del Estado, salvo que se acredite la comunicación preceptiva del acto para su constancia en el Inventario General. (art. 83)

Exigencia de título habilitante para ocupar dominio público

Nadie puede ocupar bienes de dominio público ni utilizarlos de forma que exceda el uso común sin contar con título otorgado por la autoridad competente, lo que constituye la regla general de acceso al aprovechamiento demanial. (art. 84)

Las concesiones y autorizaciones sobre bienes de dominio público se rigen primero por su legislación especial y, solo a falta o insuficiencia de esta, por las disposiciones de la Ley 33/2003, estableciendo así un criterio claro de aplicación subsidiaria. (art. 84)

Uso común de los bienes de dominio público

El uso común es aquel que corresponde por igual y de forma indistinta a todos los ciudadanos, de manera que el disfrute por unos no impide el ejercicio del mismo derecho por los demás interesados en el bien demanial. (art. 85)

El uso privativo implica la ocupación de una porción del dominio público que limita o excluye su utilización por otros, distinguiéndose del aprovechamiento especial, que no impide el uso común pero supone peligrosidad, intensidad o rentabilidad singular. (art. 85)

Libertad del uso común demanial

El uso común de los bienes de dominio público puede realizarse libremente, sin más límites que los derivados de su propia naturaleza, lo dispuesto en los actos de afectación o adscripción y las disposiciones aplicables al bien. (art. 86)

El aprovechamiento especial y el uso privativo con instalaciones desmontables requieren autorización, o concesión si duran más de cuatro años; en cambio, el uso privativo con obras o instalaciones fijas exige siempre concesión administrativa. (art. 86)

Primacía de la normativa sectorial en servicios públicos reglados

La utilización de bienes y derechos destinados a la prestación de un servicio público se supedita, en primer término, a lo dispuesto en las normas reguladoras específicas de dicho servicio, antes que a las reglas generales patrimoniales. (art. 87)

En defecto de regulación específica del servicio público reglado, la utilización de los bienes afectos a él se rige subsidiariamente por lo establecido en la Ley 33/2003, completando así el vacío normativo sectorial. (art. 87)

Utilización conforme al acto de afectación en otros servicios

Los bienes destinados a servicios públicos distintos de los reglados se utilizan de conformidad con lo previsto expresamente en el acto de afectación o adscripción que determinó su vinculación a dicho servicio. (art. 88)

A falta de previsión en el acto de afectación o adscripción, los bienes destinados a otros servicios públicos se rigen por lo establecido en la propia ley y sus disposiciones de desarrollo reglamentario. (art. 88)

Ocupación excepcional de espacios en edificios administrativos

Puede admitirse, con carácter excepcional, la ocupación por terceros de espacios en edificios administrativos para dar soporte a servicios como cafeterías, oficinas bancarias o cajeros, dirigidos al personal o al público visitante, o para explotación marginal de espacios no necesarios. (art. 89)

Esta ocupación no puede entorpecer o menoscabar la utilización del inmueble por los órganos alojados en él y debe ampararse en autorización, concesión o contrato de ocupación formalizado conforme a la legislación de contratos públicos. (art. 89)

Autorización especial de uso por cuatro años

El ministro o el presidente del organismo que tenga afectados o adscritos bienes puede autorizar su uso por personas físicas o jurídicas para fines públicos esporádicos o temporales, previo informe favorable de la Dirección General del Patrimonio del Estado, por cuatro años prorrogables. (art. 90)

No se sujetan a los requisitos generales del apartado primero las autorizaciones de uso por plazo inferior a 30 días ni las otorgadas para conferencias, seminarios, presentaciones u otros eventos análogos de corta duración. (art. 90)

Condiciones generales aprobadas por el Ministro de Hacienda

El Ministro de Hacienda, a propuesta de la Dirección General del Patrimonio del Estado, puede aprobar condiciones generales para categorías determinadas de concesiones y autorizaciones, que deben publicarse en el Boletín Oficial del Estado. (art. 91)

Las autorizaciones y concesiones necesarias para ejecutar un contrato administrativo deben otorgarlas la Administración titular del bien y se consideran accesorias de dicho contrato a efectos de otorgamiento, duración, vigencia y transmisibilidad. (art. 91)

Otorgamiento directo o en concurrencia de autorizaciones

Las autorizaciones se otorgan directamente a los peticionarios que reúnan las condiciones requeridas, salvo que su número esté limitado, en cuyo caso se adjudican en régimen de concurrencia o, si no procede valorar condiciones especiales, mediante sorteo. (art. 92)

Las autorizaciones deben otorgarse por tiempo determinado, fijándose su plazo máximo de duración, incluidas las eventuales prórrogas, en cuatro años, límite temporal que las distingue claramente del régimen concesional. (art. 92)

Concurrencia como regla para otorgar concesiones

El otorgamiento de concesiones sobre bienes de dominio público se efectúa en régimen de concurrencia, si bien puede acordarse el otorgamiento directo en supuestos excepcionales debidamente justificados o previstos en otras leyes. (art. 93)

Las concesiones se otorgan por tiempo determinado, sin que su plazo máximo de duración, incluidas las prórrogas, pueda exceder de 75 años, salvo que las normas especiales aplicables establezcan un plazo menor. (art. 93)

Prohibiciones de contratar aplicadas a concesionarios

No pueden ser titulares de concesiones sobre bienes y derechos demaniales quienes incurran en alguna de las prohibiciones de contratar reguladas en la legislación de contratos de las administraciones públicas, aplicándose así ese régimen al ámbito demanial. (art. 94)

Si tras el otorgamiento de la concesión el titular incurre posteriormente en alguna prohibición de contratación, dicha circunstancia produce directamente la extinción de la concesión demanial otorgada previamente. (art. 94)

Órganos competentes para otorgar títulos demaniales estatales

Las concesiones y autorizaciones sobre bienes y derechos demaniales del Patrimonio del Estado corresponde otorgarlas a los ministros titulares de los departamentos a los que se encuentren afectados los bienes o corresponda su gestión. (art. 95)

También corresponde otorgar concesiones y autorizaciones a los presidentes o directores de los organismos públicos que tengan los bienes demaniales adscritos o que pertenezcan a su propio patrimonio. (art. 95)

Plazo para presentar peticiones en convocatoria de oficio

Iniciado de oficio el procedimiento en régimen de concurrencia, la solicitud.">convocatoria se publica en el Boletín Oficial correspondiente y los interesados disponen de un plazo de treinta días naturales para presentar sus peticiones. (art. 96)

El plazo máximo para resolver el procedimiento de otorgamiento de autorizaciones y concesiones en régimen de concurrencia es de seis meses, pudiendo considerarse desestimada la solicitud si no se notifica resolución en ese plazo. (art. 96)

Derecho real del concesionario sobre las obras construidas

El titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las obras, construcciones e instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de la actividad autorizada por el título concesional otorgado. (art. 97)

El título concesional otorga a su titular, mientras dure su validez y dentro de los límites legales establecidos, los derechos y obligaciones propios de un propietario respecto de las obras e instalaciones fijas. (art. 97)

Transmisión de derechos sobre obras con conformidad previa

Los derechos sobre obras, construcciones e instalaciones fijas solo pueden cederse o transmitirse por negocios entre vivos, mortis causa o por fusión, absorción o escisión societaria, dentro del plazo concesional, a personas con conformidad previa de la autoridad competente. (art. 98)

Las hipotecas constituidas sobre obras e instalaciones vinculadas a la concesión, otorgadas para financiar su realización o ampliación, se extinguen automáticamente al extinguirse el plazo de duración de la concesión demanial. (art. 98)

Cesión de derechos de cobro mediante participaciones hipotecarias

Los derechos de cobro de los créditos con garantía hipotecaria vinculados a las obras concesionales pueden cederse total o parcialmente mediante la emisión de participaciones hipotecarias a fondos de titulización hipotecaria. (art. 99)

Los valores que representen participaciones en derechos de cobro derivados de la explotación de la concesión pueden incorporarse a fondos de titulización de activos previa autorización del Consejo de Ministros. (art. 99)

Causas personales y temporales de extinción demanial

Las concesiones y autorizaciones demaniales se extinguen, entre otras causas, por muerte o incapacidad sobrevenida del titular individual, extinción de su personalidad jurídica, o por caducidad al vencer el plazo concedido. (art. 100)

Entre las causas de extinción figuran el rescate de la concesión, que exige indemnización previa, y la revocación unilateral de la autorización, además del mutuo acuerdo o el incumplimiento grave de obligaciones. (art. 100)

Demolición de obras al extinguirse la concesión

Extinguida la concesión, las obras e instalaciones fijas existentes deben ser demolidas por el titular, o por ejecución subsidiaria de la Administración a su costa, salvo que su mantenimiento se hubiera previsto en el título concesional. (art. 101)

En caso de rescate anticipado de la concesión, el titular tiene derecho a ser indemnizado del perjuicio material derivado de la extinción anticipada, teniéndose en cuenta los derechos de los acreedores hipotecarios inscritos. (art. 101)

Memoria justificativa previa a la desafectación

La propuesta de desafectación de bienes sobre los que existan concesiones o autorizaciones debe acompañarse de una memoria justificativa de la conveniencia de suprimir el carácter demanial y de sus efectos sobre el título otorgado. (art. 102)

Mientras no se extingan, las relaciones jurídicas derivadas de concesiones y autorizaciones sobre bienes desafectados se mantienen con idéntico contenido, pero pasan a regirse por Derecho privado y corresponde al orden civil conocer sus litigios. (art. 102)

Derecho preferente de los concesionarios en la venta

Cuando se acuerde la enajenación onerosa de bienes patrimoniales, los titulares de derechos derivados de concesiones otorgadas cuando el bien era demanial tienen derecho preferente a adquirir el bien o derecho objeto de la concesión. (art. 103)

El derecho de adquisición preferente puede ejercitarse dentro de los 20 días naturales siguientes a la notificación fehaciente de la decisión de enajenar, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión del bien. (art. 103)

Reserva del uso exclusivo por la Administración General del Estado

La Administración General del Estado puede reservarse el uso exclusivo de bienes destinados al uso general para realizar fines de su competencia, cuando existan razones de utilidad pública o interés general que lo justifiquen. (art. 104)

La declaración de reserva se efectúa mediante acuerdo del Consejo de Ministros, que debe publicarse en el Boletín Oficial del Estado e inscribirse en el Registro de la Propiedad para su plena eficacia. (art. 104)

Trampas de examen

• Un error frecuente es igualar los plazos máximos: las autorizaciones tienen un límite de cuatro años incluidas prórrogas, mientras que las concesiones pueden extenderse hasta 75 años, diferencia clave según el tipo de título demanial. (art. 92, art. 93)
• No basta con que el acta esté firmada por cualquier funcionario: si se trata de bienes del Patrimonio del Estado, el registrador exige que firme un representante de la Dirección General del Patrimonio del Estado o que se acredite la comunicación preceptiva. (art. 83)
• Es incorrecto pensar que todo uso privativo requiere concesión: si la ocupación se realiza solo con instalaciones desmontables o bienes muebles, basta autorización, salvo que la duración supere cuatro años, en cuyo caso sí se exige concesión. (art. 86)
• No debe confundirse el plazo ordinario de 20 días naturales para ejercer la adquisición preferente con el plazo de 30 días naturales, que solo se aplica cuando falta la notificación fehaciente o la venta se efectuó en condiciones distintas de las notificadas. (art. 103)
• Es un error creer que el concesionario puede hipotecar libremente sus derechos sobre las obras: solo puede hacerlo para garantizar préstamos destinados a financiar dichas obras y requiere siempre autorización previa de la autoridad competente para otorgar la concesión. (art. 98)

Chuleta final

• Regla mnemotécnica: afectación, mutación demanial, desafectación, adscripción, desadscripción e incorporación son los seis actos que siempre deben constar en el inventario patrimonial correspondiente, conforme al artículo 82. (art. 82)
• Fórmula rápida: uso común es para todos por igual; aprovechamiento especial implica peligrosidad, intensidad o rentabilidad singular sin excluir a otros; uso privativo ocupa una porción excluyendo a los demás interesados en el bien demanial. (art. 85)
• Clave numérica para memorizar: las autorizaciones demaniales tienen plazo máximo de cuatro años incluidas prórrogas; las concesiones demaniales pueden llegar hasta 75 años, salvo plazo inferior fijado en normas especiales. (art. 93)
• Tanto las autorizaciones limitadas en número como las concesiones se otorgan, como regla, en régimen de concurrencia, admitiéndose el otorgamiento directo solo en supuestos excepcionales debidamente justificados o legalmente previstos. (art. 93)
• En los procedimientos de otorgamiento en concurrencia, el plazo máximo para resolver es de seis meses; transcurrido sin notificación de resolución expresa, la solicitud puede considerarse desestimada, operando el silencio administrativo negativo. (art. 96)
• Dato clave a memorizar: el titular de una concesión otorgada sobre bien entonces demanial dispone de 20 días naturales, desde la notificación fehaciente de la venta, para ejercer su derecho de adquisición preferente. (art. 103)
• Tríada a recordar: la reserva de uso exclusivo por la Administración General del Estado exige acuerdo del Consejo de Ministros, publicación en el Boletín Oficial del Estado e inscripción en el Registro de la Propiedad. (art. 104)
• Regla por defecto: al extinguirse la concesión, las obras fijas deben demolerse por el concesionario o, subsidiariamente, por la Administración a su costa, salvo que el título concesional o la autoridad competente prevean su mantenimiento. (art. 101)

Preguntas frecuentes