Subsección 2.ª Hipoteca de la concesión

El mapa del tema

El régimen parte de autorizar la garantía vinculada a la concesión, reconoce facultades protectoras al acreedor, condiciona la ejecución a autorizaciones administrativas y ordena el tratamiento de cargas registrales cuando se resuelve la concesión. (art. 273, art. 274, art. 275, art. 276)

Autorizaciones en el artículo 273

Las solicitudes de autorizaciones administrativas previstas en el artículo 273 y en el siguiente deben resolverse y notificarse en un mes. Si ello no sucede dentro de ese plazo, se entienden desestimadas. (art. 273)

Los derechos derivados de la resolución de contratos concesionales, de aportaciones públicas y de ejecución de garantías solo pueden pignorarse para deudas relacionadas con la concesión o el contrato, con autorización previa publicada oficialmente. (art. 273)

Deterioro grave de la concesión hipotecada

Confirmado un grave deterioro imputable al concesionario, el acreedor puede solicitar que se ordenen medidas para evitarlo o remediarlo. Si ejerce esta vía administrativa, renuncia a la acción de devastación de la Ley Hipotecaria. (art. 274)

Si la obligación garantizada vence sin satisfacción total o parcial y la escritura lo prevé, el acreedor puede pedir asignar parte de recaudaciones a la deuda o recibir la explotación comercial complementaria durante un período. (art. 274)

Requisitos del postor o adjudicatario

Quien pretenda intervenir como postor o eventual adjudicatario debe obtener autorización administrativa, que se notifica en un máximo de quince días. La autorización se otorga reglada si cumple los requisitos exigidos al concesionario. (art. 275)

Si la subasta queda desierta o no se autoriza a ningún interesado, la Administración puede acordar secuestro o intervención y promover una nueva licitación, o resolver la concesión con puesta a disposición de la indemnización aplicable. (art. 275)

Certificación y nota marginal registral

Iniciado el procedimiento de resolución, la Administración debe solicitar certificación del Registro de la Propiedad para oír a los titulares. Al expedirla, el registrador debe extender nota marginal sobre la iniciación del procedimiento. (art. 276)

La cancelación de asientos a favor de titulares de cargas y derechos exige una resolución administrativa firme que declare resuelta la concesión y el abono o depósito de cantidades garantizadas, limitado por las indemnizaciones que correspondan. (art. 276)

Trampas de examen

• No basta con que exista una concesión de obras y autorización administrativa: la hipoteca no puede garantizar deudas ajenas a la concesión correspondiente. La relación entre deuda y concesión es un límite material expreso. (art. 273)
• El silencio sobre las autorizaciones administrativas del artículo 273 y del siguiente no produce estimación. Si no hay resolución y notificación dentro de un mes, la solicitud debe entenderse desestimada. (art. 273)
• La audiencia al acreedor hipotecario antes de resolver por incumplimiento no impone aceptar su oferta de subrogación. La Administración debe considerar compatible el ofrecimiento con el buen fin de la concesión. (art. 274)
• El acreedor hipotecario tampoco accede automáticamente a la ejecución hipotecaria como postor o eventual adjudicatario. Sin la autorización administrativa exigida, no se admite su participación en el procedimiento. (art. 275)
• La mera iniciación del procedimiento de resolución no permite cancelar las cargas registrales. Para cancelar los asientos se requiere una resolución administrativa firme que declare la resolución de la concesión. (art. 276)

Chuleta final

• Memoriza que la hipoteca de la concesión de obras exige autorización previa del órgano de contratación. Esa autorización acompaña a la posibilidad de hipotecar la concesión con sus bienes y derechos incorporados. (art. 273)
• La autorización para pignorar los derechos enumerados en el artículo 273 no queda solo en el expediente: debe publicarse en el boletín oficial estatal, autonómico o local que corresponda. (art. 273)
• Ante el deterioro grave imputable al concesionario, recuerda la incompatibilidad práctica prevista: usar la acción administrativa implica renunciar a la acción de devastación del artículo 117 de la Ley Hipotecaria. (art. 274)
• La asignación de ingresos para amortizar la deuda puede controlarse mediante un interventor designado por cuenta y riesgo del acreedor. La parte recibida no puede exceder del porcentaje o cuantía previamente determinada. (art. 274)
• Cuando la fase de construcción ya haya terminado, o no forme parte de la concesión, al aspirante en la ejecución hipotecaria solo se le exigen los requisitos necesarios para explotar la obra. (art. 275)
• Tras acordar el secuestro o la intervención por falta de resultado en la ejecución, debe darse audiencia al acreedor hipotecario para que pueda proponer un nuevo concesionario. (art. 275)
• La certificación del Registro de la Propiedad se solicita al comenzar el procedimiento de resolución para incorporar al expediente y permitir la audiencia de todos los titulares de cargas y derechos. (art. 276)
• El abono o depósito destinado a titulares de cargas no es ilimitado: queda sometido al límite de las eventuales indemnizaciones que la Administración deba abonar conforme al artículo 280. (art. 276)

Preguntas frecuentes